Escritórios em transição: por que a qualidade é mais importante do que nunca
O mercado europeu de escritórios encontra-se numa nova fase. Enquanto durante muito tempo o foco esteve na escala e na taxa de ocupação, hoje em dia a atenção centra-se cada vez mais na qualidade: localização, conforto, comodidades, sustentabilidade e preparação para o futuro. Com isso, o caráter do mercado também mudou. Neste artigo, partilhamos algumas mudanças no mercado de escritórios.
A mudança da quantidade para a qualidade
Uma evolução que se torna cada vez mais visível no mercado de escritórios é a transição da quantidade para a qualidade. O foco está menos na área útil e mais na contribuição efetiva desse espaço. Em média, as empresas estão a adquirir menos espaço de escritório e tornaram-se mais seletivas nas suas exigências, com fatores como localização, acessibilidade, design e sustentabilidade a terem cada vez mais peso.
Esta evolução torna as diferenças no mercado (ainda) mais visíveis. Escritórios modernos e de alta qualidade, em localizações centrais e de fácil acesso, mantêm a sua atratividade e apresentam, geralmente, uma ocupação mais estável. Ao mesmo tempo, os edifícios em localizações mais periféricas, como escritórios em áreas monofuncionais, enfrentam dificuldades comprovadas.
O trabalho híbrido como catalisador da qualidade
O trabalho híbrido alterou o papel do escritório, tornando a presença física menos óbvia. Enquanto antes da COVID-19 o escritório funcionava principalmente como local de trabalho diário durante grande parte da semana, no modelo de trabalho híbrido passou a ser um local onde as pessoas se encontram, colaboram e partilham conhecimentos.
Essa mudança é visível na forma como os escritórios são concebidos e utilizados. Elementos como espaços de trabalho abertos, salas de reunião e locais de encontro informais já existiam antes da pandemia, mas tinham então principalmente um papel de apoio. No contexto atual, estas funções coletivas constituem, pelo contrário, cada vez mais o coração do edifício. Zonas de projeto e de colaboração, espaços de encontro informais, flexibilidade na disposição e instalações com um caráter mais social assumem um lugar mais central.
A diferença não reside, portanto, tanto na disposição dos escritórios, mas na forma como são utilizados. Enquanto antes os colaboradores iam automaticamente para o escritório, a presença é agora frequentemente o resultado de uma escolha consciente. Para os fundos imobiliários, isto pode significar que a seleção de escritórios gira cada vez mais em torno da sua capacidade de se manterem relevantes no âmbito de modelos de trabalho híbridos e de escolher edifícios que possam apoiar esta evolução a longo prazo.
A sustentabilidade como fator estrutural
A sustentabilidade também evoluiu de uma ambição para uma condição prévia. Os critérios ESG desempenham um papel cada vez mais marcante nas escolhas dos arrendatários, no financiamento e na regulamentação. Assim, influenciam cada vez mais a atratividade e a capacidade de adaptação ao futuro dos imóveis de escritórios.
A sustentabilidade é, cada vez mais, interpretada de forma mais ampla do que apenas o consumo energético de um edifício. Em muitos mercados europeus, a localização e a acessibilidade são também consideradas parte do perfil de sustentabilidade de um escritório. Os escritórios facilmente acessíveis através de transportes públicos adaptam-se melhor aos modelos de trabalho híbridos e, frequentemente, enquadram-se melhor nos objetivos de mobilidade das organizações.
Por outro lado, os escritórios em localizações periféricas e fortemente orientadas para o automóvel correspondem frequentemente menos bem a estes critérios de sustentabilidade mais amplos, tornando-se assim mais vulneráveis no mercado atual.
A sustentabilidade deixa, assim, de ser um tema isolado, passando a ser um fator estrutural que contribui para determinar a relevância e a viabilidade de um escritório a longo prazo.
Os critérios de seleção para imóveis de escritório
Com cerca de 60% do imobiliário investido em escritórios¹, a CORUM opta conscientemente por um segmento que se caracteriza frequentemente por contratos de arrendamento de longa duração, arrendatários profissionais e um elevado grau de transparência. Num mercado em reorientação, um foco em escritórios de qualidade, dependendo da localização e do arrendatário, pode contribuir para uma maior estabilidade e continuidade dentro de uma carteira imobiliária.
Concretamente, isto significa que, na seleção de imóveis de escritórios, se tem em conta, entre outros aspetos, o seguinte:
Localização e acessibilidade:
O edifício situa-se numa localização com perspetivas de futuro, que se adapta aos padrões atuais de trabalho e deslocação, com boa acessibilidade e atratividade duradoura para os utilizadores?
Valor de utilização e disposição:
A disposição está em sintonia com o trabalho moderno e híbrido, com espaço para colaboração, encontros e utilização flexível? E o edifício oferece possibilidades de adaptação suficientes para evoluir em conjunto com as necessidades em constante mudança dos utilizadores?
Sustentabilidade e potencial de melhoria:
Em que medida o edifício cumpre as normas e critérios de sustentabilidade atuais, e que possibilidades existem para o tornar ainda mais sustentável à medida que a regulamentação e as expectativas aumentam?
Perfil do arrendatário e estrutura do contrato:
Existe uma correspondência clara entre o arrendatário, o edifício e o segmento de mercado, e a estrutura do contrato contribui para rendimentos estáveis e um forte posicionamento do imóvel?
É precisamente num período em que o mercado se reposiciona que as diferenças entre escritórios preparados para o futuro e edifícios menos capazes de se adaptar se tornam mais visíveis. Isso faz com que a seleção e a gestão ativa não sejam uma questão secundária, mas sim uma componente essencial da abordagem dos fundos CORUM.
A qualidade como bússola
O mercado europeu de escritórios tornou-se menos unívoco: nem todos os edifícios se adaptam automaticamente às mudanças nos padrões de trabalho e aos requisitos mais rigorosos em matéria de sustentabilidade e utilização. É precisamente por isso que as diferenças entre escritórios se tornam mais evidentes e a atenção se desloca para o que mantém um edifício relevante a longo prazo.
Para os fundos imobiliários, isto significa frequentemente que as escolhas de investimento são cada vez mais feitas ao nível do imóvel: localização e acessibilidade, sustentabilidade (incluindo a mobilidade), a adaptabilidade do edifício e a qualidade do perfil dos arrendatários. Essa é também a abordagem com que a CORUM encara o setor de escritórios: aquisições seletivas e gestão ativa com a qualidade como orientação, por exemplo, através da sustentabilização ou do reposicionamento quando necessário. Para os investidores, isto traduz-se num portfólio em que a qualidade não é apenas uma preferência, mas um princípio de seleção.