Fundos imobiliários em 2026: 6 dicas para investir sem erros

Em 2026, é essencial abordar o investimento com reflexão e método. O mercado transformou-se, as diferenças de desempenho aumentaram em alguns casos e, por isso, é necessário estar atento. Aqui estão seis conselhos para abordar o investimento em fundos imobiliários com lucidez e coerência.

Conselho n.º 1: compreender que nem todas os fundos jogam na mesma categoria

Durante muito tempo, os fundos deram a imagem de um investimento relativamente homogéneo. Rendimentos semelhantes, discursos semelhantes e uma perceção de estabilidade quase uniforme. Esta interpretação já não é atual.

As transformações do mercado imobiliário, iniciadas pela subida das taxas de juro em 2022, mudaram profundamente o panorama. O aumento do custo do crédito pesou sobre o valor dos bens imobiliários detidos, em particular em certos segmentos, como os escritórios ou as zonas geográficas menos dinâmicas.

Resultado: nem todos os fundos foram afetados da mesma forma. Aqueles que possuíam patrimónios bem localizados, alugados a empresas consideradas sólidas ou geograficamente diversificadas resistiram melhor. Por outro lado, outros fundos ficaram expostos a ajustes de valor mais acentuados ou a uma diminuição da sua taxa de ocupação.

Para o aforrador, essa heterogeneidade impõe uma mudança de postura. Investir em fundos não consiste mais em escolher “um”, mas em selecionar uma estratégia, uma equipa de gestão e um património coerentes com os seus objetivos e horizonte de investimento.

Conselho n.º 2: nunca confiar num rendimento isolado

A taxa de distribuição é o indicador mais visível neste universo de produtos. Geralmente, é o primeiro número destacado, pois permite medir, num determinado momento, a relação entre os rendimentos pagos aos investidores e o valor da ação. Mas, isoladamente, essa taxa pode dar uma visão incompleta, ou mesmo enganosa, da solidez real de um investimento.

De facto, um rendimento elevado num único ano pode resultar de fatores pontuais. Pode tratar-se, por exemplo, da distribuição excecional de montantes que foram reservados ao longo dos anos anteriores, da alienação de determinados imóveis ou ainda de uma política temporariamente mais generosa de redistribuição das rendas. Estas escolhas não refletem necessariamente a capacidade do fundo para manter este nível de rendimentos ao longo do tempo.

É por isso que a sua análise deve focar-se numa perspetiva de longo prazo.

Neste contexto, a taxa interna de rentabilidade (TIR) ⁽¹⁾ constitui um indicador mais completo. Mede o desempenho de um investimento ao longo de vários anos, integrando simultaneamente os rendimentos auferidos, a evolução do valor das ações e o período de detenção.

Uma TIR a cinco ou dez anos oferece uma leitura mais realista da capacidade de um fundo criar valor, pois suaviza os ciclos imobiliários, tanto as fases favoráveis do mercado como os períodos mais tensos.

Para o investidor, o desafio é, portanto, claro: não confundir rendimento imediato com desempenho sustentável.

Conselho n.º 3: privilegiar a diversificação

Por natureza, um fundo baseia-se na mutualização de riscos, uma vez que detém vários imóveis, alugados a numerosos arrendatários. Mas nem todas as mutualizações são iguais.

A solidez de um fundo depende tanto do número de imóveis detidos como da sua distribuição entre diferentes setores imobiliários (escritórios, saúde, logística, retalho...) e diferentes zonas geográficas.

Esses mercados não evoluem de forma sincronizada: uma desaceleração localizada ou setorial pode, assim, ser amortecida pelo desempenho de outros ativos da carteira.

No entanto, essa diversificação não elimina o risco global associado ao mercado imobiliário e não dispensa o aforrador de incluir estas soluções numa alocação patrimonial equilibrada, ao lado de outros tipos de investimentos.

Conselho n.º 4: integrar plenamente os riscos, sem os minimizar

Como qualquer investimento imobiliário, os fundos comportam riscos que devem ser claramente identificados antes da subscrição.

Os rendimentos não são garantidos nem constantes: dependem da capacidade dos arrendatários para pagar as rendas e da taxa de ocupação dos imóveis.

O capital investido também pode flutuar, para cima ou para baixo, dependendo da evolução do valor dos ativos detidos.

A isso acresce um risco de liquidez: a revenda das ações não é instantânea e depende das condições do mercado e da existência de compradores.

Conselho n.º 5: adotar um horizonte de investimento compatível com o imobiliário

Investir em fundos só faz sentido numa lógica de longo prazo. É um facto que os ciclos imobiliários são lentos e as fases de correção podem durar vários anos antes de dar lugar a uma recuperação. É por isso que um horizonte de detenção geralmente compreendido entre oito e dez anos é frequentemente recomendado, a fim de suavizar as flutuações do mercado e amortizar os custos relacionados com a entrada num fundo.

Uma abordagem de curto prazo expõe o investidor a um risco acrescido de saída em más condições, tanto em termos de preço das quotas como de liquidez.

Conselho n.º 6: reserve tempo para ler os documentos antes de subscrever

Por fim, um último conselho, muitas vezes subestimado: informe-se seriamente antes de investir. Os documentos regulamentares, tais como o documento de informações essenciais, os relatórios anuais ou os boletins trimestrais, contêm informações essenciais sobre a estratégia dos fundos, a composição do seu património, os riscos identificados e as perspetivas de gestão. A sua leitura permite ir além das promessas de rendimento para se concentrar nos fundamentos. Para investir com discernimento, reserve um tempo para lê-los.

Em 2026, os fundos continuam a ser um investimento relevante para todos os que desejam expor-se ao imobiliário sem ter de suportar a sua gestão direta (em contrapartida de despesas de gestão). No entanto, os fundos devem também inscrever-se numa reflexão patrimonial global, em coerência com os objetivos, a situação pessoal e a capacidade do investidor para imobilizar o seu capital.

Por

Faustine RIOT

Os produtos comercializados pela CORUM são investimentos de longo prazo que não oferecem qualquer garantia de rendimento ou desempenho e apresentam um risco de perda de capital e de liquidez. Os rendimentos não são garantidos e dependerão da evolução do mercado imobiliário, financeiro e das taxas de câmbio. O desempenho passado não é garantia de desempenho futuro.

⁽¹⁾ Três indicadores a diferenciar:

• A taxa interna de rentabilidade (TIR) mede o retorno do investimento num determinado período. Tem em conta os dividendos distribuídos, a evolução do valor da ação ao longo do período, bem como as despesas de subscrição e de gestão suportadas pelo investidor. Incorpora também a passagem do tempo: 1 euro hoje vale mais do que 1 euro daqui a 1 ano, porque pode reinvestir imediatamente esse euro e fazê-lo crescer.
• Taxa de rentabilidade global anual, definida como o valor da rentabilidade, mais ou menos a diferença entre o valor da ação a 1 de janeiro do ano n+1 e o valor da ação em 1 de janeiro do ano n, dividido pelo valor da ação em 1 de janeiro do ano N.
• Rentabilidade: taxa de distribuição, definida como o dividendo bruto, antes dos impostos nacionais e estrangeiros (pagos pelo fundo em nome do investidor), pago a título do ano N (incluindo os dividendos excepcionais e as mais-valias distribuídas, 0,57% para CORUM Origin em 2025) dividido pelo valor da ação a 1 de janeiro do ano N.