Do ponto de vista jurídico, os bens imóveis são propriedades estáticas (que não se podem mover) como os terrenos ou os edifícios residenciais ou profissionais. Para as pessoas singulares ou as empresas, os bens imóveis representam uma potencial fonte de rendimentos.

Os bens imóveis na economia

Os bens em questão podem ser terrenos, edifícios, vivendas ou apartamentos. Agrupam-se de acordo com alguns critérios como a idade (novo ou antigo), o tipo ou a superfície. É possível comprar, vender e arrendar bens imobiliários. 

Os bens imóveis e as receitas que podem gerar

A aquisição de bens imobiliários pode ser a fonte de vários rendimentos. A noção de propriedade está muitas vezes associada à ideia de uma fonte de rendimento adicional para o proprietário. O imóvel pode ser comprado com o objetivo de arrendamento, em que as rendas pagas pelo arrendatário seriam as receitas, ou pode ser comprado com o objetivo de remodelação e venda, em que o rendimento está associado à revenda do bem (mais valia).

Propriedades imobiliárias residenciais

Existem diferentes tipos de bens imóveis residenciais ou comerciais. Na primeira categoria encontra-se o terreno a explorar para a construção de uma habitação. Há também o apartamento, que é uma habitação situada num imóvel, com um número definido de compartimentos. Pode estar na posse de um único proprietário ou na de vários, em regime de condomínio. Esta categoria também inclui a vivenda, que é um tipo específico de imóvel destinado a utilização familiar.

Investir em imóveis comerciais

Os imóveis comerciais, não residenciais, são edifícios destinados a escritórios, lojas ou armazéns. Trata-se de um mercado distinto do residencial, já que os compradores e/ ou arrendatários serão empresas em detrimento de particulares.

Um arrendamento comercial é um contrato de arrendamento entre o proprietário de um imóvel e o profissional que deseja utilizá-lo para o seu negócio. O acordo inclui obrigações específicas de ambas as partes. Isto inclui, em particular, disposições relacionadas com o respeito pelo ambiente.

Uma mais-valia é um ganho financeiro que equivale à diferença entre o preço de venda e o preço de compra. É um dos objetivos pretendidos ao investir, tanto relativamente à aquisição de bens imobiliários ou de títulos financeiros como, por exemplo, na compra de ações.

Ao avaliar a rentabilidade de um investimento, é importante ter em conta as despesas associadas à utilização de instrumentos financeiros, tais como o prémio de ações. Este é o custo de aquisição de uma ação à entidade gestora.

OS VÁRIOS ASPETOS DO PRÉMIO DE EMISSÃO

No caso de investimento imobiliário indireto, a sociedade gestora angariará os fundos para adquirir propriedades em que os indivíduos possam investir. O prémio de emissão é parte integrante do preço de compra de uma ação de um fundo imobiliário. Tem, nomeadamente, as seguintes características :

• Corresponde aos vários custos de pesquisa e avaliação de imóveis associados à criação e renovação do portfólio detido pelo fundo ;
• É igual à diferença entre o preço de subscrição e o valor nominal de uma ação;
• Permite também medir a avaliação dos ativos imobiliários da sociedade gestora que propõe o investimento.

DESPESAS RELACIONADAS COM A AQUISIÇÃO DE UMA AÇÃO

No âmbito de um investimento num produto financeiro, certas despesas relacionadas com serviços prestados pela entidade gestora, tais como o prémio de emissão, devem ser tidas em conta. Estas despesas correspondem à remuneração dos serviços prestados pela entidade gestora. Como todas as despesas, o prémio de emissão deve ser tido em conta no cálculo da rentabilidade dos investimentos, e podem surgir dois casos:

Para um fundo imobiliário de capital fixo, o prémio de emissão pode aumentar com cada aumento de capital, o que corresponde à comercialização de novas unidades.
No caso de um fundo imobiliário aberto, as novas subscrições compensam os pedidos de levantamento. As despesas dizem apenas respeito à avaliação dos ativos.

Propriedade plena: quais são as suas características?

A plena propriedade de um edifício residencial ou profissional, ou de um activo financeiro é constituída por um conjunto de prerrogativas entre as quais :
- Um privilégio de utilização, tal como a ocupação de uma habitação ou de um local profissional.
- A possibilidade de receber rendimentos de um bem, ou rendas de um imóvel alugado.
- O direito de dispor da propriedade ou dos títulos financeiros detidos, tais como a sua venda.
- A distribuição de direitos no final de um desmembramento de bens imobiliários

Uma partição marca o fim da situação de propriedade plena. Este procedimento legal resulta na nomeação de dois proprietários com direitos complementares sobre uma propriedade:
- O usufrutuário, que tem os direitos de utilização e usufruto de uma casa ou estabelecimento comercial. Pode ser, por exemplo, o comprador de uma anuidade vitalícia.
- O nu proprietário, cuja propriedade faz parte da sua propriedade. Ele tem o direito, com o acordo do usufrutuário, de vender o bem desmembrado.

Deve notar-se que esta atribuição particular de privilégios difere de uma propriedade indivisa, em que todos os proprietários têm plena propriedade.
 

Relação entre o montante das rendas cobradas e aquele que seria faturado se todo o património estivesse arrendado e ocupado durante determinado período. Esta taxa avalia o desempenho financeiro do arrendamento.

Relação entre a superfície arrendada e a superfície total dos imóveis do Fundo em determinado momento. Chama-se a atenção para o facto de as modalidades de cálculo do TOFis são específicas de cada sociedade gestora, não permitirem comparações entre Fundos Imobiliários.

Um depositário é uma entidade independente e obrigatória. O depositário actua em benefício exclusivo dos investidores. Guarda os ativos do fundo, acompanha os seus instrumentos financeiros, acompanha a evolução das suas responsabilidades e controla o cálculo do valor das ações.

Os imóveis dos Fundos Imobiliários são sujeitos a avaliações ou actualizações anuais, efectuadas por um perito independente. Estas avaliações são utilizadas para determinar os valores realizáveis e reconstituintes do fundo.

BNP Parisbas é o avaliador do fundo CORUM Origin

CBRE é o avaliador do fundo CORUM XL.