As oportunidades da inflação para o seu investimento

Frédéric Puzin e Philippe Cervesi respondem às perguntas dos investidores sobre o impacto da inflação durante a assembleia geral do Fundo Imobiliário CORUM XL.

Investidor:

Imagino que todos os vossos arrendamentos estão indexados à inflação de cada país, e isto deverá ter um impacto positivo nos rendimentos e talvez também no valor da ação?

Philippe Cervesi, Diretor do Imobiliário, Grupo CORUM:

Sobre o tema da inflação, há duas situações importantes a distinguir.

Quanto à primeira situação, tem razão, os arrendamentos são indexados de acordo com os países e a inflação. O problema é que numa grande maioria de países, e é o caso da França, as cláusulas de indexação têm o que se chama um "limite máximo". Isto significa que a sua renda é indexada, mas não irá além de 2 ou 3%. Assim, se tiver uma inflação que vai até 4 ou 5%, perde dinheiro. A diversificação é portanto importante, porque se tomarmos o exemplo da Polónia ou da Inglaterra, acontecerá regularmente que temos níveis de indexação muito mais elevados, até 6 ou 7%. Por exemplo, indexámos os nossos inquilinos polacos a mais de 6%, porque a inflação é elevada e não há limite nos arrendamentos. Portanto, sim, mas tenha cuidado, depende do país. Por exemplo, França é um país onde a indexação do arrendamento é bastante baixa. Este não é de todo o caso em Inglaterra, onde por vezes se pode ter 5 a 8%. Isto é para o primeiro ponto.

Na realidade, a indexação não o protege realmente contra a inflação porque a única coisa que o protegerá realmente é o preço de compra do imóvel. Deixem-me explicar: o que acontece quando há muita inflação? Tudo custa mais, por isso as taxas de juro sobem. O que acontece quando as taxas de juro sobem? As rentabilidades dos imóveis aumentam porque é um prémio de risco sobre o custo do dinheiro. Portanto, se pagar 3% por um edifício no centro de Paris numa altura em que a sua taxa de juro é de 1%, não há problema. Mas se a sua taxa de juro subir para 2% o valor do seu edifício sobe para 4%, o que significa que perdeu 25% do valor. Portanto, a única situação que realmente o protege da inflação é a sua taxa na aquisição. Se comprar a 8% e tiver uma alteração de 100 pontos de base, vai perder entre 5% e 7% do valor. Mas ainda terá menos impacto do que se comprasse a 3%. Neste caso, tem toda a razão que a inflação pode tornar-se uma oportunidade. De facto, se as taxas de juro sobem, os rendimentos aumentam e os preços descem automaticamente porque há menos compradores no mercado. E se os preços caírem, haverá obviamente oportunidades e não hesitaremos em aproveitá-las.

Frédéric Puzin, fundador da CORUM:

Para acrescentar ao que o Philippe disse, a verdadeira questão da inflação no seu fundo imobiliário não é tanto o facto de o dinheiro estar a ser corroído pela subida geral dos preços, uma vez que as rendas irão ajustar-se globalmente. A verdadeira questão é que os Estados podem ser tentados a travar esta inflação, aumentando assim o preço do dinheiro. No entanto, o aumento do preço do dinheiro tem várias consequências.

A primeira é que os estados vão ficar mais endividados, todos nós sabemos qual é a dívida dos nossos estados. Portanto, não têm necessariamente um interesse em fazê-lo. Mas o grande impacto é que vai atacar o capital que já foi investido porque as expectativas em termos de retorno vão ser muito maiores. Também vai haver menos dinheiro novo porque a dívida vai ser mais cara, e isso traduz-se em menos investidores. Mecanicamente, tudo isto irá contribuir para uma queda dos preços. Portanto, a preocupação é antes sobre o património existente, razão pela qual sempre tivemos uma política extremamente prudente sobre os mercados. Ou seja, assim que houve sobreaquecimento, sempre nos protegemos, preferimos ir onde havia pressão do mercado. Falámos sobre Inglaterra e Canadá quando a moeda era fraca, pelo que nos protegemos dessa forma.

Agora essa aposta vai criar oportunidades. Mas no final, a ação dos Estados de aumentar outras taxas de juro - vemos que estão a tentar aumentá-las muito lentamente - causaria tantas outras consequências nos seus próprios orçamentos, no seu próprio financiamento, no seu abrandamento da economia. Isto significa que talvez entremos num período em que veremos muita inflação e taxas de juro que permanecerão relativamente baixas, e não sabemos o que irá acontecer. Estamos realmente numa época estranha. De facto, estamos a sair de uma época estranha em que o dinheiro não era remunerado, mas pior do que isso, era preciso pagar para que o seu dinheiro fosse investido. Agora passámos para uma era em que a inflação virá e irá corroer poupanças sem que as taxas de juro possam trazer-lhe um retorno. Os fundos que criámos nos últimos dez anos vão ser um baluarte formidável, porque como têm rendimentos muito elevados, são uma forma intrínseca de proteção contra a inflação.

Investir em fundos imobiliários é um investimento a longo prazo que envolve riscos. Comprar ações nos fundos CORUM Origin e CORUM XL é um investimento imobiliário. Como todos os investimentos imobiliários, é um investimento a longo prazo com liquidez limitada. Recomendamos um período de investimento de 10 anos. Existe o risco de perda de capital. Além disso, o rendimento não é garantido e dependerá da evolução do mercado imobiliário e da taxa de câmbio. Note que a sociedade gestora não garante o resgate das suas unidades. Finalmente, como com qualquer investimento, lembre-se que o desempenho passado não é garantia de desempenho futuro.