Mais-valias, um fator de desempenho nos fundos CORUM
Embora os fundos de investimento imobiliário sejam muitas vezes consideradas como um meio de gerar rendimentos potenciais através de rendas, também oferecem outra fonte de rendimento: as mais-valias realizadas aquando da venda de imóveis. Trata-se de uma abordagem estratégica que a CORUM utiliza para criar valor para os investidores, como salientou Philippe CERVESI, Diretor e Presidente da sociedade gestora CORUM Asset Management, durante o webinar de anúncio dos resultados de 2024, realizado em janeiro de 2025. “O nosso objetivo é comprar ao preço certo, valorizar os edifícios e depois vendê-los no momento certo para gerar mais-valias que beneficiem os investidores”, explica.
Comprar, gerir e vender: a estratégia 360° da CORUM
Ao contrário de uma abordagem puramente baseada em ativos, que se foca apenas na cobrança de rendas, o Grupo CORUM tem uma visão de 360° da gestão imobiliária, integrando a compra e a venda de edifícios como potenciais motores adicionais de desempenho para os seus investidores.
Esta estratégia baseia-se numa seleção rigorosa dos imóveis no momento da compra, numa gestão rigorosa durante a sua posse e em arbitragens estratégicas para revender no momento certo. O objetivo é múltiplo: maximizar a rentabilidade dos fundos e aproveitar as melhores oportunidades do mercado, tanto na aquisição como na revenda, limitando simultaneamente os riscos associados ao pagamento correto das rendas ou às obras futuras.
Esta abordagem produziu excelentes resultados nos últimos dez anos. Entre 2015 e 2025, a CORUM vendeu imóveis no valor de 558 milhões de euros, adquiridos inicialmente por 458 milhões de euros. O resultado? Uma mais-valia global de 100 milhões de euros (bruta de custos), redistribuída aos investidores, o que representa uma valorização de 22% destes imóveis.
Transações bem sucedidas, mesmo num mercado imobiliário por vezes turbulento
Longe de ser um simples efeito da conjuntura económica, estes desempenhos assentam numa gestão com foco nas oportunidades. Sendo o imobiliário um mercado flutuante, sujeito aos ciclos económicos, a CORUM procura ajustar a sua estratégia em função das oportunidades. Assim, mesmo em períodos de abrandamento do mercado imobiliário, o Grupo tem conseguido realizar vendas atrativas.
Em 2022, por exemplo, o fundo CORUM Origin vendeu dois edifícios em Itália por um total de 51,5 milhões de euros, gerando uma mais-valia de 10 milhões de euros. Estes imóveis, ocupados por empresas da indústria, do comércio e da saúde, beneficiaram do crescente interesse dos investidores nestes setores, o que permitiu à CORUM revender os edifícios a um preço superior ao preço de compra. Esta mais-valia foi depois redistribuída aos investidores sob a forma de dividendos, para além dos dividendos que já recebem mensalmente (provenientes das rendas dos imóveis).
O ano de 2023, marcado por um mercado imobiliário mais complexo, não diminuiu a dinâmica de vendas do Grupo. O fundo CORUM Origin vendeu três edifícios por um total de 26,1 milhões de euros, gerando uma mais-valia bruta de 5,1 milhões de euros. Após a dedução dos custos, 3,6 milhões de euros foram redistribuídos aos acionistas no início de dezembro de 2023.
Num contexto em que as oportunidades de aquisição continuaram a ser abundantes, em 2024 a CORUM conseguiu novamente vender alguns imóveis em condições muito vantajosas. Por exemplo, no final de março, o CORUM Origin vendeu um imóvel comercial nos Países Baixos por mais 14% do que o seu valor de avaliação (ou seja, o valor estimado por um agente imobiliário profissional) em 31 de dezembro de 2023. Este imóvel, que tinha uma rentabilidade de arrendamento (rendimento gerado pelo arrendamento do imóvel) de 8,2% no momento da aquisição, acabou por gerar um rendimento médio de 8,4% durante os 8,5 anos em que foi detido.
Em maio de 2024, o fundo CORUM XL vendeu um complexo comercial no Reino Unido por mais 35% do que o seu preço de compra. Um pouco mais tarde, em setembro de 2024, vendeu também um imóvel comercial na Irlanda por mais 21% do que o seu preço de compra e mais 23% do que o seu valor de avaliação no final de 2023.
Embora estes sejam apenas alguns exemplos das muitas cessões orquestradas pela CORUM, estas transacções ilustram por si só a capacidade do Grupo CORUM de aproveitar os momentos certos para arbitrar a sua carteira.
Gestão ativa para maximizar o desempenho potencial através das mais-valias imobiliárias
Longe de uma abordagem estática, a estratégia da CORUM baseia-se numa gestão ágil e reactiva. Cada aquisição é cuidadosamente selecionada para oferecer rentabilidade(1) e valor potencial, enquanto as vendas são efectuadas quando o mercado o permite, para otimizar a criação de valor.
Aproveitar as oportunidades de mercado está no ADN da CORUM, quer se trate de aquisições ou de vendas. Graças a esta abordagem, o objetivo (não garantido) de rentabilidade(1) dos fundos CORUM foi atingido ou ultrapassado durante 13 anos . No entanto, é essencial lembrar que o desempenho passado não é garantia de desempenho futuro. O setor imobiliário continua a ser um investimento a longo prazo, sujeito a alterações no mercado imobiliário e nas taxas de câmbio, e requer uma gestão ativa para manter a sua atratividade.
Em 2023, a CORUM investiu quase mil milhões de euros em novas aquisições, e esta dinâmica continuou em 2024. Num mercado em constante mudança, o futuro dependerá da capacidade destes fundos aproveitarem novas oportunidades. No entanto, 2024 provou que, para além das aquisições, também existem oportunidades de vendas atrativas, mesmo num ambiente turbulento.
(1) Rentabilidade: definido como o dividendo bruto, antes de impostos nacionais e estrangeiros (pagos pelo fundo em nome do investidor), pago a título do ano N (incluindo os dividendos extraordinários e uma parte das mais-valias distribuídas, 0,10% para o CORUM Origin em 2024) dividido pelo preço de da ação em 1 de janeiro do ano N. Este indicador é utilizado para medir o desempenho financeiro anual de cada fundo.
Por
Faustine RIOT